PROF. SALLEH BUANG | 01 September 2015 1:11 AM
MINGGU lalu saya
berkampung selama dua hari di sebuah hotel di Putrajaya bersama 40 peserta
(dari pelbagai agensi kerajaan dan sektor swasta) dalam menghadiri seminar mengenai
undang-undang strata negara.
Seminar dua hari
yang dianjurkan oleh Institut Pengurusan dan Integriti Negeri Kedah (INSPIN)
itu amat penting sekali kerana kerajaan baharu sahaja menguatkuasakan Akta
Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) pada 1 Jun lalu dan pada masa sama juga
menguatkuasakan Akta (Pindaan) Hakmilik Strata 2013 (Akta A1450).
INSPIN telah
mengundang beberapa orang pakar (mewakili Pejabat Ketua Pengarah Tanah dan
Galian Persekutuan (JKPTG), Jabatan Perumahan Negara, Pejabat Tanah dan Galian
Negeri Selangor) sebagai fasilitator menghurai, mengupas dan memperjelaskan
beberapa isu penting mengenai dua akta baharu dikuatkuasakan itu, selain
beberapa undang-undang lain.
Peserta seminar
dimaklumkan bahawa pada masa kini, daripada keseluruhan 28.3 juta penduduk
negara, 20 juta adalah penduduk bandar dan daripada jumlah itu pula, kira-kira
30 peratus atau enam juta orang tinggal dalam 1.4 juta petak (parcel), sama ada
di bangunan bertingkat atau di atas tanah berstrata.
Dijangkakan angka
ini terus meningkat dalam tahun-tahun mendatang. Tidak semua harta strata ini
menikmati mutu pengurusan yang tinggi dan memuaskan.
Mengikut Mohd.
Ridzwan Abidin dari Jabatan Perumahan Negara, hanya 53 perbadanan pengurusan
(management corporation, MC) harta strata ini yang mencapai prestasi
perkhidmatan tahap 5 bintang, diikuti 451 perbadanan pengurusan mencapai tahap
4 bintang.
Selebihnya
(sebahagian besar harta strata kita di seluruh negara) diurus oleh badan
pengurusan yang hanya mampu mencapai tahap 3 bintang (1,766 MC), 2 bintang
(2,807 MC) dan 1 bintang (2,561 MC).
Kesimpulannya,
daripada lebih 6,000 MC yang ada di seluruh negara, tidak sampai 1,000 MC yang
mampu mencapai prestasi cemerlang (4 dan 5 bintang) – sekali gus memberi
gambaran kualiti kehidupan penduduk harta strata di negara ini. Tahap kepuasan
hati penduduk harta strata ini ketara apabila kita melihat jumlah aduan yang
diterima daripada penduduk harta tersebut dalam tempoh lima tahun yang lalu.
Menurut Mohd.
Ridzwan, terdapat 10,640 aduan dikemukakan pada 2009, diikuti oleh 16,810 aduan
pada 2010, meningkat lagi kepada 19,075 aduan pada 2011. Bagaimanapun, jumlah
aduan menurun dalam dua tahun berikutnya iaitu 15,816 aduan pada 2012 dan
13,602 aduan pada 2013, sebelum angka ini naik semula ke paras 16,275 aduan
pada 2014 lalu.
Banyak aduan
bermakna banyak perkara yang tidak kena dalam kehidupan masyarakat berstrata di
negara kita ini. Soalnya apakah negara kita tidak cukup undang-undang, atau pun
undang-undang sudah cukup tetapi tidak dapat dilaksanakan sepenuhnya?
Terdapat beberapa
undang-undang yang sukar difahami orang awam mengenai harta strata di negara
ini. Pada peringkat awal apabila pemaju mahu membangunkan sebidang tanah kosong
untuk dijadikan projek perumahan berstrata, pemaju mesti mematuhi kehendak
Kanun Tanah Negara 1965.
Selepas itu,
apabila pemaju mahu mendapatkan suratan hakmilik strata dan menjual hartanah
strata kepada pembeli dan seterusnya membuat pindah milik, pemaju mesti
mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pemajuan
Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
Malangnya, dalam
kebanyakan kes di masa lalu, pemaju lambat (gagal) memperoleh suratan hakmilik
strata dan ini menyukarkan pembeli, kerana selagi suratan hakmilik strata belum
dikeluarkan dan dipindah milik kepada pembeli petak, sebuah MC belum boleh
ditubuhkan.
Untuk mengatasi
masalah kelambatan penubuhan MC itu, undang-undang telah dipinda bagi
membolehkan JMB (badan pengurusan bersama) diwujudkan. Mengikut maklumat yang diperoleh
dari Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan,
terdapat 2,632 JMB di seluruh negara pada tempoh Januari-Jun 2014.
Sejarah silam
menunjukkan bahawa JMB ini tidak mampu menyelesaikan banyak masalah penduduk
harta berstrata dan dalam inisiatif kerajaan mengatasi kemelut ini, Akta A1107
diluluskan (dikuatkuasakan pada Disember 2001) dengan tujuan menubuhkan Lembaga
Hakmilik Strata (Strata Titles Board). Perancangan ini tidak berjaya kerana
hanya Pulau Pinang yang telah dapat menubuhkan lembaga tersebut.
Akhir sekali,
kerajaan meluluskan Akta 663, dengan mewujudkan satu jawatan baharu Pesuruhjaya
Bangunan (Commissioner of Buildings). Akta 663 ini terpakai sewaktu MC masih
lagi belum wujud, maksudnya sebelum suratan hakmilik strata dapat dikeluarkan.
Malangnya,
kedua-dua Akta ini (A1107 dan 663) juga tidak mampu menyelesaikan banyak
masalah yang dihadapi penduduk harta strata.
Mulai 1 Jun 2015
lalu, dengan berkuatkuasanya Akta A1450 dan Akta 757, keseluruhan Akta 663
dimansuhkan, manakala beberapa peruntukan dalam Akta 318 juga dimansuhkan.
Matlamat utama
pindaan terbaharu ini adalah mempercepatkan pengeluaran suratan hakmilik strata
(kini mesti serentak dengan pemberian milikan kosong kepada pembeli oleh
pemaju) dan menubuhkan satu Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk memudahkan
penyelesaian pelbagai pertikaian penduduk harta strata.
TPS mempunyai
bidang kuasa mendengar dan menentukan tuntutan tidak melebihi RM250,000
melibatkan pelbagai isu – antaranya, mengenai pelanggaran mana-mana tugas,
kuasa atau kewajipan di bawah Akta 757, mengenai kos membaiki petak (parcel)
atau harta bersama (common property), tuntutan mendapatkan bayaran caj dan
sumbangan kepada sinking fund, apa-apa tuntutan mengenai mesyuarat, resolusi
atau undang-undang kecil (by-laws), tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC memberi
maklumat dan tuntutan mendapatkan perintah mengizinkan kerja-kerja renovasi
kepada harta bersama.
Pihak yang
dibenarkan memfailkan tuntutan di TPS adalah pemaju, pembeli, pemilik, perbadanan
pengurusan (MC), dan mana-mana orang yang berkepentingan (dengan kebenaran
TPS).
Ramai yang masih
tidak faham bahawa membeli hartanah strata (seperti kondo atau soho) tidak
sama dengan membeli hartanah lain seperti rumah sesebuah atau teres biasa.
Pembeli dan penduduk hartanah strata terikat dengan pelbagai sekatan dan
halangan, manakala harta yang sebenarnya dimiliki olehnya hanyalah satu unit
ruang udara (unit of air space) hasil teknologi binaan moden.
Selebihnya, seperti
kolam renang, laluan masuk, lift, tangga, bumbung, dinding, lantai, taman
riadah dan sebagainya adalah harta bersama (common property) yang dikongsi
bersama dengan pemilik petak yang lain.
Selain terikat
dengan pelbagai larangan dan halangan (yang mesti dipatuhi), pemilik petak juga
terpaksa memikul bebanan kewangan, tahunan dan bulanan (yang mesti ditunaikan)
dan biasanya bebanan ini kian meningkat setiap tahun, bukan berkurangan.
Bercakap tentang
“Program Pendidikan Strata” oleh kerajaan sebelum ini, Mohd. Ridzwan menjelaskan
bahawa 34 seminar telah dikendalikan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) pada
2012 dan jumlah yang sama pada 2013, manakala empat seminar telah dikendalikan
di peringkat kebangsaan.
Persoalannya,
apakah program pendidikan ini telah berjaya mendedahkan kepada enam juta
penduduk harta strata kita di seluruh negara tahap pengetahuan serta kesedaran
secukupnya untuk menjadikan mereka penduduk strata yang prihatin dan penuh
bertanggungjawab?
PROF. SALLEH BUANG ialah
penganalisis undang-undang.
