UNDANG-UNDANG STRATA PERLU MANTAP

PROF. SALLEH BUANG  |  01 September 2015 1:11 AM

MINGGU lalu saya ber­kampung selama dua hari di sebuah hotel di Putrajaya bersama 40 peserta (dari pelbagai agensi kerajaan dan sektor swasta) dalam menghadiri seminar mengenai undang-undang strata negara.

Seminar dua hari yang dianjurkan oleh Institut Pengurusan dan Integriti Negeri Kedah (INSPIN) itu amat penting sekali kerana kerajaan baharu sahaja menguatkuasakan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) pada 1 Jun lalu dan pada masa sama juga menguatkuasakan Akta (Pindaan) Hakmilik Strata 2013 (Akta A1450).

INSPIN telah mengundang beberapa orang pakar (mewakili Pejabat Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG), Jabatan Perumahan Negara, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor) sebagai fasilitator menghurai, mengupas dan memperjelaskan beberapa isu penting mengenai dua akta baharu dikuatkuasakan itu, selain beberapa undang-undang lain.

Peserta seminar dimaklumkan bahawa pada masa kini, daripada keseluruhan 28.3 juta penduduk negara, 20 juta adalah penduduk bandar dan daripada jumlah itu pula, kira-kira 30 peratus atau enam juta orang tinggal dalam 1.4 juta petak (parcel), sama ada di bangunan bertingkat atau di atas tanah berstrata.

Dijangkakan angka ini terus meningkat dalam tahun-tahun mendatang. Tidak semua harta strata ini menikmati mutu pengurusan yang tinggi dan memuaskan.

Mengikut Mohd. Ridzwan Abi­din dari Jabatan Perumahan Negara, hanya 53 perbadanan pengurusan (management corporation, MC) harta strata ini yang mencapai prestasi perkhidmatan tahap 5 bintang, diikuti 451 perbadanan pengurusan mencapai tahap 4 bintang.

Selebihnya (sebahagian besar harta strata kita di seluruh negara) diurus oleh badan pengurusan yang hanya mampu mencapai tahap 3 bintang (1,766 MC), 2 bintang (2,807 MC) dan 1 bintang (2,561 MC).

Kesimpulannya, daripada lebih 6,000 MC yang ada di seluruh negara, tidak sampai 1,000 MC yang mampu mencapai prestasi cemerlang (4 dan 5 bintang) – sekali gus memberi gambaran kualiti kehidupan penduduk harta strata di negara ini. Tahap kepuasan hati penduduk harta strata ini ketara apabila kita melihat jumlah aduan yang diterima daripada penduduk harta tersebut dalam tempoh lima tahun yang lalu.

Menurut Mohd. Ridzwan, terdapat 10,640 aduan dikemukakan pada 2009, diikuti oleh 16,810 aduan pada 2010, meningkat lagi kepada 19,075 aduan pada 2011. Bagaimanapun, jumlah aduan menurun dalam dua tahun berikutnya iaitu 15,816 aduan pada 2012 dan 13,602 aduan pada 2013, sebelum angka ini naik semula ke paras 16,275 aduan pada 2014 lalu.

Banyak aduan bermakna banyak perkara yang tidak kena dalam kehidupan masyarakat berstrata di negara kita ini. Soalnya apakah negara kita tidak cukup undang-undang, atau pun undang-undang sudah cukup tetapi tidak dapat dilaksanakan sepenuhnya?

Terdapat beberapa undang-undang yang sukar difahami orang awam mengenai harta strata di negara ini. Pada peringkat awal apabila pemaju mahu membangunkan sebidang tanah kosong untuk dijadikan projek perumahan berstrata, pemaju mesti mematuhi kehendak Kanun Tanah Negara 1965.

Selepas itu, apabila pemaju mahu mendapatkan suratan hakmilik strata dan menjual hartanah strata kepada pembeli dan seterusnya membuat pindah milik, pemaju mesti mematuhi kehendak Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).

Malangnya, dalam kebanyakan kes di masa lalu, pemaju lambat (gagal) memperoleh suratan hakmilik strata dan ini menyukarkan pembeli, kerana selagi suratan hakmilik strata belum dikeluarkan dan dipindah milik kepada pembeli petak, sebuah MC belum boleh ditubuhkan.

Untuk mengatasi masalah ke­lam­batan penubuhan MC itu, undang-undang telah dipinda bagi membolehkan JMB (badan pengu­rusan bersama) diwujudkan. Mengikut maklumat yang diperoleh dari Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, terdapat 2,632 JMB di seluruh negara pada tempoh Januari-Jun 2014.

Sejarah silam menunjukkan bahawa JMB ini tidak mampu menyelesaikan banyak masalah penduduk harta berstrata dan dalam inisiatif kerajaan mengatasi kemelut ini, Akta A1107 diluluskan (dikuatkuasakan pada Disember 2001) dengan tujuan menubuhkan Lembaga Hakmilik Strata (Strata Titles Board). Perancangan ini tidak berjaya kerana hanya Pulau Pinang yang telah dapat menubuhkan lembaga tersebut.

Akhir sekali, kerajaan meluluskan Akta 663, dengan mewujudkan satu jawatan baharu Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings). Akta 663 ini terpakai sewaktu MC masih lagi belum wujud, maksudnya sebelum suratan hakmilik strata dapat dikeluarkan.

Malangnya, kedua-dua Akta ini (A1107 dan 663) juga tidak mampu menyelesaikan banyak masalah yang dihadapi penduduk harta strata.

Mulai 1 Jun 2015 lalu, dengan ber­kuatkuasanya Akta A1450 dan Akta 757, keseluruhan Akta 663 dimansuhkan, manakala beberapa peruntukan dalam Akta 318 juga dimansuhkan.

Matlamat utama pindaan terbaharu ini adalah mempercepatkan pengeluaran suratan hakmilik strata (kini mesti serentak dengan pemberian milikan kosong kepada pembeli oleh pemaju) dan menubuhkan satu Tribunal Pengurusan Strata (TPS) untuk memudahkan penyelesaian pelbagai pertikaian penduduk harta strata.

TPS mempunyai bidang kuasa mendengar dan menentukan tuntutan tidak melebihi RM250,000 melibatkan pelbagai isu – antaranya, mengenai pelanggaran mana-mana tugas, kuasa atau kewajipan di bawah Akta 757, mengenai kos membaiki petak (parcel) atau harta bersama (common property), tuntutan mendapatkan bayaran caj dan sumbangan kepada sinking fund, apa-apa tuntutan mengenai mesyuarat, resolusi atau undang-undang kecil (by-laws), tuntutan memaksa pemaju, JMB, MC memberi maklumat dan tuntutan mendapatkan perintah mengizinkan kerja-kerja renovasi kepada harta bersama.

Pihak yang dibenarkan memfailkan tuntutan di TPS adalah pemaju, pembeli, pemilik, perbadanan pengurusan (MC), dan mana-mana orang yang berkepentingan (dengan kebenaran TPS).

Ramai yang masih tidak faham ba­­hawa membeli hartanah strata (se­per­ti kondo atau soho) tidak sama de­ngan membeli hartanah lain seper­ti rumah sesebuah atau teres biasa. Pem­beli dan penduduk hartanah strata terikat dengan pelbagai sekatan dan halangan, manakala harta yang sebenarnya dimiliki olehnya hanyalah satu unit ruang udara (unit of air space) hasil teknologi binaan moden.

Selebihnya, seperti kolam renang, laluan masuk, lift, tangga, bumbung, dinding, lantai, taman riadah dan sebagainya adalah harta bersama (common property) yang dikongsi bersama dengan pemilik petak yang lain.

Selain terikat dengan pelbagai larangan dan halangan (yang mesti dipatuhi), pemilik petak juga terpaksa memikul bebanan kewangan, tahunan dan bulanan (yang mesti ditunaikan) dan biasanya bebanan ini kian meningkat setiap tahun, bukan berkurangan.

Bercakap tentang “Program Pendidikan Strata” oleh kerajaan sebelum ini, Mohd. Ridzwan menjelaskan bahawa 34 seminar telah dikendalikan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) pada 2012 dan jumlah yang sama pada 2013, manakala empat seminar telah dikendalikan di peringkat kebangsaan.

Persoalannya, apakah program pendidikan ini telah berjaya mendedahkan kepada enam juta penduduk harta strata kita di seluruh negara tahap pengetahuan serta kesedaran secukupnya untuk menjadikan mereka penduduk strata yang prihatin dan penuh bertanggungjawab?

PROF. SALLEH BUANG ialah penganalisis undang-undang.

- See more at: http://www.utusan.com.my/rencana/undang-undang-strata-perlu-mantap-1.130411#sthash.9PzM6zrq.dpuf